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为什么老年人的房子年轻人其实继承不了

来源:中国经济网 | 2015-07-09 13:37:20

  "大家都觉得老龄化以后会导致年轻人有更多的房子继承?错了!"7月5日,中国房地产业协会副会长、阿拉善SEE生态协会会长任志强在2015中国房地产商学院联盟高峰论坛上做了"新常态下:中国地产去哪儿"的主题演讲,认为2015年下半年的楼市区域分化加剧、刺激政策持续、价格平稳过渡、销售由负转正、加速库存消化,而房地产"哪儿也去不了","能够改变的是经营模式、服务方式和经营内容以及点对点之间的服务。"对于未来老龄化社会年轻人可以继承房产不用买房的观点,任志强反驳,老人寿命不断延长,"他还得住着房子!"

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  老龄化社会都是“房产继承者”?任志强:想错了!

  在任志强看来,当前最重要的是宏观经济形势和房地产之间的关系问题,而人口结构的变化也将对房地产产生影响。不过,任志强并不认同人口老龄化是房地产“危机”的观点,媒体此前曾报道80后、90后将来可以继承好几套房子。“大家都觉得老龄化以后会导致年轻人有更多的房子继承?错了!”任志强表示虽然老龄化在加速,但老人越来越长寿,所以他还得住着房子,年轻人继承不了。从表面看年轻人在减少,但是家庭结构变化还在继续。这两年越来越多的离婚率来看,家庭户数越来越多。以德国和中国为例,德国是世界老龄化程度最高的,到2060年的时候人口结构变成了倒三角形,就是顶层的老龄人口越来越多,中国会是什么样?现在看老年人还是一个正三角形,但是到了2020年,未来的发展趋势我们也和德国接近,变成一个倒三角形,老年人上面的比重是很大的。德国是全世界经济最发达的国家,1960年的时候7300万人,那个时候他有1900万个家庭,每个家庭有3.76个人。到了2010年,最近的统计数据可以看到8100万人,增加了1/10,家庭户数翻了一倍变成4000多万。人没增加多少,但是户数增加了,原因就是虽然老龄人越来越多,但老龄人还需要住房。“我们会面临着和德国类似的情况,于是出现了一种特殊情况,每一个家庭的人数越来越少。”

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  开发商不敢轻易涨价的一个原因就是消化库存

  在任志强看来,销售2015年楼市最重要的指标,如果新供应量不断的减少,必然导致城市中可挑选的余地减少。第二个是政府出台的一些相关措施导致利率急剧下降。现在看销售面积在消化库存过程中可能转为正,而销售额已经变成正了。2014年长期是负的,但现在已经转正了。“5月份有一个最重要的指标,就是库存从6亿多开始减少15万,28个月的持续增长库存量开始第一次出现了拐点,有了下降,这是一个非常好的现象。但是销售增长会不会导致投资复苏,不会,因为大部分的钱还账了,开发商并没有更多的钱用于投资,只是用于还账。”而销售在正的增长的时候,自有资金增速并没有因此而增加。换句话说,销售换回来的资金都还债了。另一方面是我们的银行,对开发商的资金支持和对消费者的资金支持上都没有高速增长,“所以我们的资金压力越来越大,这个情况已经坏于2008年。”

  而2015年楼市的有利因素是:货币政策宽松、稳定住房消费、低利率提高可支付能力、新增供量减弱。库存多了生产商就会减少生产量。“4日密集的对股市的刺激政策以外,也提出了稳定经济的政策,这些稳定经济的政策也包括房地产如何平稳过渡和发展的问题。价格从相对来说是一个平稳过渡,上个月70个城市20个城市是上升的,还有50个城市是下降的。新建住房价格环比变化原来是负的5%,现在是负的4%,也许变成-3%、-2%、-1%,四季度有可能变成正的。”

  销售已经由负变正了,有可能销售面积也变成正增长。任志强表示,销售实际上是库存消化的一部分,“我们认为开发商不敢轻易涨价的一个原因就是消化库存。”开发商手里有几十套房子、几百套房子或者几千套房子,如果前期涨价导致后期大量的库存是难以消化的。至少目前看,大部分城市并没有出现快速的价格的飞涨,而中间还是去库存化。“在这样的情况下开发商到哪去,每个人都应该重新认识形势。”